問(一):什麼是「不動產買賣價金履約保證」?
答︰
即ESCROW制度係參酌先進國家於不動產交易實務中所運用之作法加以演變而成的,亦稱為「付款中間人制度」、「交易安全制度」,特色是在不動產交易過程中,由獨立、公正、客觀之第三方協助買賣雙方當事人管控價款與產權文件,並依買賣雙方所立之契約內容,執行價款與產權的交付,以保障買賣雙方於交易過程關於買賣價款之安全。
問(二):台新建經公司提供的【不動產買賣價金履約保證】服務,對買賣雙方有什麼保障呢?
答︰
對買方之保障內容:
簽立買賣契約後,買方於取得產權並完成點交前,所支付之款項皆由台新建經專戶保管。須至產權移轉完成暨點交完畢時,賣方始可由專戶取得售屋價款。若發生可歸責於賣方之事由致無法完成產權移轉登記及點交買賣標的並依法定程序解除買賣契約時,即由台新建經將買方已給付之價金返還買方,不需擔心交易過程中賣方若不如期履行義務、或產權移轉過程中房屋被查封等無法完成交易的風險。因此能保障賣方違約時,買方可順利取回已支付之價金。
對賣方之保障內容:
不動產交易過程中賣方常會發生之風險在於買方僅支付部分款項(自備款約二至三成)產權即過戶給買方,但是未取得尾款。所以賣方依約將產權移轉予買方前,若發生可歸責於買方之原因而致解除買賣契約時,即可由台新建經依據買賣契約書之約定,結算履保專戶內之款項後交由賣方沒收。賣方依約將產權移轉至買方名下前,台新建經及特約地政士需要管控買方配合將尾款存匯入履保專戶,或買方申辦貸款核撥前須事先書具撥款委託書以確保貸款能依約存匯入履保專戶,以防範買方惡意違約不給付尾款或貸款之情事。
問(三):如何申請辦理履約保證?
答︰
買賣雙方必須共同委任台新建經公司指定之特約地政士辦理產權移轉作業,買賣雙方可於台新建經網站查詢或致電洽詢特約地政士之聯絡方式,並配合特約地政士使用及簽立台新建經所提供之履保證專用買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書,並請買賣雙方各自提供身分證影本,並由台新建經核發不動產買賣價金履約保證書。
問(四):履保之費用如何計算?由誰負擔?
答︰
履約保證之費用依成交總金額萬分之六計收,由買賣雙方平均分擔或依約定之比例負擔。
問(五):買賣雙方如何查詢履保專戶中之款項?
答︰
買賣雙方可透過台新建經公司網站(www.tsrem.com.tw)查詢履約保證案件進度,或直接致電台新建經查詢亦可(電話:02-2596-8000)。
問(六):履保的保障範圍有哪些呢?是否有包含買賣標的物之「物的瑕疵」、「權利瑕疵」?
答︰
台新建經公司所負擔之保證責任以買賣總金額或經買賣雙方協議扣減部分款項之價金為限,於此限額內依約負擔保證責任,若非屬於買賣價金之其他衍生款項,如:損害賠償費用、違約金、買方契稅等,則概與台新建經之保證責任無涉;買賣標的物之「物的瑕疵」、「權利瑕疵」及「點交」亦不在履約保證範圍內,現行的履約保證制度著重在「買賣價金」之安全保障。
問(七):履保專戶中之價款利息如何計算?
答︰
款項存匯入台新建經公司之履保專戶後以活期存款利率計算利息,並於點交完成結清款項後一併連同應得尾款匯入賣方指定帳戶。
問(八):當買賣雙方在契約履行過程中,一方發生違約之情事時,台新建經公司將如何作業處理?
答︰
若買賣雙方其中有一方發生違約之情事,且雙方協商亦無法達成和解之協議時,則由台新建經依約依法進行認證事宜,確認違約責任之歸屬,並據以執行履保專戶價金之撥付,但於爭議過程中有任一方將爭議事項訴請司法裁判者,則台新建經公司即暫停履保專戶款項之撥付,並以確定判決結果或和解之書面做為執行價金撥付依據。
問(九):買賣雙方若完成點交手續後,賣方可於何時收受台新建經之結案匯款?
答︰
若買賣雙方完成點交手續並於當日下午二點前將雙方所簽署之點交證明單傳真予台新建經確認無誤、收執存查後,當天即可收受結算後之售屋價款,但若於當日下午二點後始完成點交手續並將雙方所簽署之點交證明單傳真予台新建經者,則須待次一銀行營業日之上午十一時前賣方始收得結算價款。並依據上開出款原則,於銀行營業時間內,台新建經將於取得點交結案資料兩小時內,將款項匯至當事人之指定帳號。
問(十):賣方於點交前可否動支履保專戶內之款項?
答︰
按履約保證制度之規範目的,係在於確保買賣價金之安全,故除了於履約保證買賣契約書有所約定之相關款項得以由專戶支出外,其餘非經買賣雙方同意且另行書面約定之款項,皆不得由專戶內動支。
問(十一):履保專戶內之款項於何情況下始可代清償賣方之前順位銀行抵押借款?
答︰
產權順利移轉至買方名下後,賣方不能增加其他抵押債務於此買賣標的上,此時清償始得確保買方之價金安全,故代清償賣方之前順位銀行抵押借款,須待產權已順利移轉至買方名下,且代償前須確認賣方貸款本息餘額,並能向金融機構取得塗銷抵押權之設定資料,特約地政士及台新建經始會相互配合辦理該案件之代償作業。
問(十二):履保專戶內的款項在哪些情況下,才可代清償賣方於民間私人設定抵押借款?
答︰
產權順利移轉至買方名下後,賣方不能增加其他抵押債務於此買賣標的上,此時清償始得確保買方之價金安全,故代清償賣方之民間私人設定抵押借款,須待產權已順利移轉至買方名下,且過戶前須取得債權人確認還款本息金額書面資料及塗銷抵押權設定相關文件,特約地政士及台新建經始會相互配合辦理該案件之代償作業。